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    從3種不同"土地轉讓方式",看納稅籌劃產生的效益!

    小編 2020-05-29 14:13:43

    從3種不同"土地轉讓方式",看納稅籌劃產生的效益! (圖1)

    業務案例


    A房地產公司(一般納稅人)擁有一塊土地(營改增后取得),原價5000萬元(未進行開發,為生地),現該地塊市價9000萬元,A公司欲以9000萬元的價格轉讓給B公司。

    那么,如何轉讓才能實現稅負最低呢?


    一、直接轉讓土地

    (一)增值稅

    A公司計算銷項稅額:9000÷(1+10%)×10%=818.18萬元

    通過對營改增后相關政策的梳理,截止到本文發稿,國家并未出臺針對土地使用權轉讓,計算銷售額能否扣除取得土地原價的相關規定。

    如:國家稅務總局公告2016年第18號文相關規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

    18號公告也只是針對房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,并未規定轉讓土地使用權也可以扣除土地價款計算銷售額。

    因此,從目前的政策來看,2016年4月30日后取得的土地,轉讓時,計算銷項稅額,不得扣除取得土地的價款,應全額計算應稅銷售額。

    (二)土地增值稅

    根據《土地增值稅暫行條例》第二條規定,轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)

    根據國稅函發〔1995〕110號宣傳題綱相關解釋,對取得土地或房地產使用權后,未進行開發即轉讓的,計算其增值額時,只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款,交納的有關費用,以及在轉讓環節繳納的稅金。

    A公司土地增值額:9000÷(1+10%)-5000=3181.82萬元;

    增值率為:3181.82÷5000×100%=63.64%

    應納增值稅為:3181.82×40%-5000×5%=1022.73萬元;

    (三)企業所得稅

    A企業應繳納企業所得稅:(9000-5000-1022.73)×25%=744.32萬元。

    (四)契稅

    根據《契稅暫行條例》第一條規定,在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人。

    第三條規定,契稅稅率為3%~5%,契稅的適用稅率,由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定,并報財政部和國家稅務總局備案。

    根據財稅〔2016〕43號第一條規定,計征契稅的成交價格不含增值稅。

    B公司應繳納契稅:9000÷(1+10%)×3%=245.45萬元。


    采用直接轉讓方式,A公司與B公司共需繳納稅款:818.18+1022.73+744.32+245.45=2830.68萬元


    二、“生地變熟地”后再轉讓

    A公司對該土地進行開發整理,投入建設費用100萬元。

    (一)增值稅

    A公司計算銷項稅額:9000÷(1+10%)×10%=818.18萬元

    (二)土地增值稅

    根據《土地增值稅暫行條例》第二條規定,轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)

    根據國稅函發〔1995〕110號宣傳題綱相關解釋,對取得土地使用權后投入資金,將生地變為熟地轉讓的,計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用,和開發土地所需成本再加計開發成本的20 %以及在轉讓環節繳納的稅金。

    A公司土地增值額:9000÷(1+10%)-5000-100×1.2=3061.82萬元;

    增值率為:3061.82÷5000×100%=61.24%

    應納增值稅為:3061.82×40%-5000×5%=974.73萬元;

    (三)企業所得稅

    A企業應繳納企業所得稅:(9000-5000-100-974.73)×25%=731.32萬元。

    (四)契稅

    B公司應繳納契稅:9000÷(1+10%)×3%=245.45萬元。


    “生地變熟地”后再轉讓方式,A公司與B公司共需繳納稅款:818.18+974.73+731.32+245.45=2769.68萬元


    三、變土地為股權后再轉股

    首先注冊一家全資子公司C,注冊資金10萬元,然后A公司以該塊土地使用權增資入股C公司,土地過戶后,將C公司100%的股權以9010萬元的價格轉讓給B公司。

    (一)增值稅

    以土地使用權作價出資入股,該土地使用權權屬發生轉移,且投資企業獲得被投資企業的股權,是有償轉讓土地使用權的行為,應根據財稅〔2016〕36號文附件1第十條有償銷售不動產、無形資產的規定征收增值稅。

    A公司計算銷項稅額:9000÷(1+10%)×10%=818.18萬元

    (二)土地增值稅

    根據財稅[2015]5號文第四條規定,單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資,對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業,暫不征土地增值稅。

    第五條規定,上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。

    A公司土地增值額:9000÷(1+10%)-5000-100×1.2=3061.82萬元;

    增值率為:3061.82÷5000×100%=61.24%

    應納增值稅為:3061.82×40%-5000×5%=974.73萬元;

    (三)企業所得稅

    A企業應繳納企業所得稅:(9000-5000-100-974.73)×25%=731.32萬元。

    (四)契稅

    根據財稅[2015]37號第六條規定,同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉,包括母公司與其全資子公司之間,同一公司所屬全資子公司之間,同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉,免征契稅。

    (五)股權轉讓

    將C公司100%的股權以9010萬元的價格轉讓給B公司。

    1、股權轉讓不涉及增值稅、契稅;

    2、由于土地是最新評估價入股增資,轉讓無增值,不涉及土地增值稅。


    變土地為股權后再轉股方式,A公司與B公司共需繳納稅款:818.18+974.73+731.32+245.45=2524.23萬元


    通過對以上三種不同土地轉讓方式所承擔的總體稅負來分析,很顯然,第三種轉讓方式,總體稅負是最低的。

    所以說,企業運營中,適當的納稅籌劃,還是很有必要的。稅收籌劃專線:4008018608.


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